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設計屋が古都鎌倉に古民家を購入。
敢行されるリノベーション(古家再生)の顛末はいかに?
果たして「餅は餅屋」と言い切れるか・・・?

家:http://m-atelier.jp/
別:http://m-atelier.jugem.jp/
■再建築不可バンザイ!
存不適格とか再建築不可とか・・・。

ようするに「この土地は現行の建築基準法に適合していないので新築はできませんよ」ってこと。

イヤな言葉です。

でもね、そうとも言えませんよ。
案外、これは古屋リノベーション計画を成功させるキーワードかも知れません。
もちろん物件次第でしょうが、将来は購入価格以上での転売もできると思います。
それにすでに建物の存在する土地であれば、裏技を使えばほとんどの場合新築も可能かと・・・。

現在工事中の我が家も、再建築不可の土地・・・。
理由は接道が2mに満たないんですね。
だから購入価格も破格でした。
相場の半値くらいかと。
そうでもしないと、鎌倉に家なんて買えないし・・・。
「安く買って、余った資金で自分のスタイルに合わせて建物に手を入れて、そこでゆるーく暮らす」
そんなイメージで始めた土地探しでした。


既存不適格とは言っても・・・

・増築や高さ変更をしなければ、確認申請の必要もなし。
・登記簿の所有権移転も問題なし。
・固定資産税や都市計画税等、税法上の問題もなし。
・どうしても新築したけれ ば、ケースバイケースで裏技もあり。

ね?

古屋やリノベーション好きの方、イレギュラーな住宅取得方法ではありますが、「一考の価値はあり」だと思いませんか?
古都鎌倉には「既存不適格」という名のお宝が、まだまだ眠っていますよ。


建築関係に興味のある方、こちらも覗いてみてください。


こちら↓は梅雨の合間のワンショット。
003.JPG
posted by ミヤタカズヒコ | 13:11 | ■フドウサン | comments(0) | trackbacks(0) |
■次は登記申請だ!
動産売買契約。

ドタバタしながらもなんとか書類を揃えて、無事完了です。
先方の売主様も好印象。
とてもステキなご夫婦でした。

私としては今回の物件が、先代から大切に使われてきた家であることは、何よりもうれしいこと。
売主様にとっても「この家がスキ」と言う人に譲り渡すことは同じ気持ちだと思います。
「すぐに更地にして分筆して建売を建てますよ」なんて業者にはやはり抵抗があるはず。
何よりもご本人たちが生まれ育った家ですから。

「工事が完了したら招待しますね」
「ありがとう。楽しみにしています」
と約束し、その日は解散。
これがステキな出会いであることを期待しつつ・・・。


売買契約完了後、次の作業は所有権移転のための登記申請です。

仲介業者さん作成の諸経費リストを確認すると登記申請のための司法書士の経費が十ん万円。
どの程度の手間と時間が必要な作業なのか、見当がつきませんが、
「はいはい、了解」
と言える金額ではありません。

「これって自分でできないの?」

そう思いネットでいろいろ検索してみると、自分で申請、いわゆる「本人申請」した人も結構いるようだ。

だったら経費削減+何事も経験と思い、周囲の反対を押し切って「本人申請」を決行。
詳しい方法はここでは省略しますが、法務局の相談窓口に行けば懇切丁寧にすべてのことを教えてくれます。
特に「所有権移転」の申請なら図面も不要だし、儀式的な書式さえ知っていればそれほど面倒なことはないようです。
先方(売主側)に司法書士が付いていればなおさらです。
必要書類は売り主側で揃えるべきモノのほうが多いし。
こちらで用意するのは、住民票と実印のみ。
1日かけて書類作成と法務局窓口での事前打ち合わせ。

そして翌日、無事申請完了。

今後もしも登記についての相談を受けたら間違いなく「本人申請」をお勧めします。
まぁ、売買契約の場合は売主がどういった人なのかを確認してからでないと最終判断はできないことだとは思いますが・・・。
契約の場に本人が同席しないような場合は危険でしょうね。

さぁ、これでこの土地と建物は私のモノとなりました。

すでに設計も完了。
いよいよ解体着工だ!
posted by ミヤタカズヒコ | 23:43 | ■フドウサン | comments(0) | trackbacks(0) |
■運命の出会い
る不動産屋のサイトに目が留まった。

即メール。
カチカチ・・・「内覧希望します」

カチ・・・「送信」

プルプル・・・2分後、携帯電話着信。
「本日これからでもOKです!」

こんな素早さも、とても気持ちのいいレスポンスでした。

担当者、好印象

それがこちら↓
築50年、半世紀前の古民家。
場所は古都鎌倉、JR北鎌倉駅から徒歩10分。
その割に緑に囲まれた落ち着く環境です。


相場より随分安いのに、さらに値引きできるという。
お買い得感ムンムンです。
おそらく相場の半値くらい。

なぜ?

理由は・・・
再建築不可の敷地のため。
ようするに旗竿型の敷地で道路への接道が1.7mしかないらしい。

建築基準法では「敷地は道路に2m以上接していること」と記されています。
つまり「既存不適格」
だから駐車場も確保できません。

それと南東側に山(擁壁)を背負っているため1階での朝日はあまり期待できない日照条件。

でも建物は築50年という貫禄がプンプン・・・。
内装は8年間無人で放置されていたとかで、相当傷んでいます。
謎の哺乳類の生活痕もあったりして・・・。

素人さんが見たら、たぶん引いてしまう感じの劣化。
畳なんか腐敗でボコボコです。
でも私は一目見て「キュン」。
細かなしつらえも実にしっかりとしています。
天井裏も床下も致命的なダメージはなしと判断。

その不動産屋のサイトにこの物件をアップ後の最初の問い合わせは私。
その後8組の問い合わせがあったとか。
内覧も順番待ちらしい・・・

焦る気持ち。

HOLD状態で約3週間の自問自答、検討、葛藤、妄想、シュミレーションの後。

・・・大安吉日に契約書に捺印、ポンッ。

買った・・・。

もちろんもっとステキな物件もいくつかありました。
ただし当然ですが、いい物件はいい価格です。
身の丈に合った、自分に実現可能な範囲での理想の住まい。
それがココだったんです。

まずは大満足。

さてさて次なる作業は・・・。
posted by ミヤタカズヒコ | 21:01 | ■フドウサン | comments(0) | trackbacks(0) |
■理想の家は・・・
計の仕事のほとんどは、
「この敷地に、この予算で、こんな家を建てたいんです」
というところからスタートします。
つまり土地探しの経験や、不動産に関する知識は素人同然。

で、今回知ったことは、不動産業界でいうところの、「中古物件」と「古家有」は、まったく違うものらしい。

「中古建物」とは築1〜19年程度の比較的築浅の建物のこと。
もちろん上屋にもそれなりの価値はあります。

「古家有」とは築20年〜で、解体前提の資産価値がない建物が残っている土地のこと。
つまり「まだ更地じゃないんだけどいい?ごめんね」的な邪魔物扱い。

でも私はここでいう「邪魔物の古家」を探しています。
築40〜50年以上という、いわゆる古民家。
・・・というと大袈裟ですが、とにかく歴史と味わいのある家。


普通の人が、「えっ?これっ?」と思うような古家が理想的。
そこを自分好みの空間に修繕して、これからも長く大切に住み続けてていきたいと・・・。
いわゆる「古家再生」

ただし新築当時の姿に復元するだけの大規模修繕なら、お金と時間をかけて地場の器用な工務店に依頼すれば済むはなし。
設計屋の私としては、そこに自分なりのエレメントや想いを加えてオリジナルな新しいカタチに作り変えたい。
そう思うわけです。

かと言って、TV映えするような原型がわからないほどの改造にも興味がありません。
「そこまでやるなら建て替えれば?」的なモノ。


今も残っているモノには、残すべき理由があるはずです。
それを見極める目。
必要ですよ。

・・・そして運命の出会い・・・。
posted by ミヤタカズヒコ | 10:43 | ■フドウサン | comments(0) | trackbacks(0) |
■場所探し・・・
動産の物件情報のある程度はインターネットで手に入ります。

まずは鎌倉市内の不動産相場からチェック。

・・・思った以上に高値。

地域差はありますが、鎌倉らしい雰囲気のある場所となると、50〜100万円/坪程度は当たり前。
もちろんそれ以上の物件もたくさん・・・。

私のイメージでは、駅から徒歩10〜20分、敷地面積は約50坪で緑に囲まれた静かな土地で古屋付、駐車場も必須。
江ノ電沿線の風情も魅力的ですが、やはり東京へのアクセスを考慮すると最寄駅はJRが理想。
となると平均相場は3500〜4500万円くらい。
不動産屋いわく「その条件で3000万円以下は無理だねぇ。借地権の物件はいかが?」。

借地権とは、「その場所に建物を建てる権利」のこと。
鎌倉は元来借地権物件が多い地域らしく、そういった物件は相場の6〜7割の価格で出回っている。
将来的に権利の転売もできるし、固定資産税ももちろん不要。
毎月の地代は発生するけど、税金だと思えば納得。
ただしその土地の借地権が新法なのか旧法なのかは要チェックです。

「でもできれば所有権がほしいなぁ」
「借地権って言われると、なんとなく買った気がしないし」

あ、ちなみに借地権物件のほとんどの場合、融資がつきません。
土地の所有権はないし、上屋は資産価値のない古屋だし、担保がないわけです。

どうする・・・。

そして約3カ月間の物件模索が始まります・・・


ちなみに鎌倉ってこんな場所です。
手のひらを広げたような独特の地形。
高低差はそれほどありませんが、起伏に富んだ地形はトレッキングや軽めのトレイルランニングに最適。

by Google map
posted by ミヤタカズヒコ | 23:45 | ■フドウサン | comments(0) | trackbacks(0) |